Инвестиционный рынок недвижимости в этом году будет активным; интерес и наплыв денег в коммерческую недвижимость стимулируют и низкие процентные ставки, такие выводы сделали эксперты на организованной LANĪDA и банком DNB конференции «Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии».

В сравнении с 2014 годом, в прошлом году на 25% вырос общий объем инвестиций как в Центральный регион и регион Восточной Европы, так и в Балтии. 2015 год в Балтии был очень активным, судя по общему объему вложенных в коммерческую недвижимость средств, а также по входу новых инвесторов. Общий объем инвестиций в странах Балтии в 2015 году достиг 1,1 млрд евро, что является наивысшим показателем с 2007 года. Это составило 9% от общего объема инвестиций в регион Центральной Европы и Восточной Европы, такую информацию обобщила компания CBRE. Больше всего денег среди балтийских стран вошло на рынок Эстонии. В свою очередь, самым популярным сектором стали торговые объекты. DB уже писал, что среди крупнейших сделок в Балтии был переход торговых центров в Риге — Alfa, Mols, Dole — под крыло крупнейшего в мире управляющего активами Blackstone Real Estate Partners IV; согласно расчетам Colliers International, объем сделок в Балтии мог даже быть более крупным — 1,4 млрд евро.

Предупреждают о похмелье

Высокая активность по сделкам характерна не только для балтийского рынка. Происходящее на рынке финансов партнер консультационной компании SIA Catella Corporate Finance Александр Тралмак сравнил с вечеринкой, которая может закончиться тяжелым похмельем. В основе всего лежат иллюзии, которые сейчас царят в индустрии и не только в Балтии, а повсеместно в Европе, где они еще сильнее. Это, по его мнению, еще более усилил президент Европейского Центрального Банка Марио Драги, которые ввел нулевую ставку. Эта вечеринка может продолжаться еще год, полтора, но похмелье может быть сильнее, чем это было семь, восемь лет назад, считает Тралмак. Он призвал вспомнить 23 июня не как праздник, а как день проведения в Великобритании пройдет референдума (выходить или остаться в Евросоюзе), который может оказать влияние на дальнейшее развитие ЕС, угрожая его существованию как таковому. В настоящее время сложно прогнозировать, что произойдет в сознании инвесторов, будут ли они доверять всему региону, как поступит Европейский Центробанк в случае, если британцы проголосуют за выход из ЕС. Уже сейчас рынок лондонской недвижимости встал, добавил он.

Директор по анализу рынка и консультациям компании CBRE в странах Балтии Винета Вигуре согласна, что рост активности инвестиций можно объяснить очень низкими процентными ставками (как по вкладам, так и банковским займам), однако это только одна из причин. Многие институционные инвесторы продолжили закрывать свои фонды, пояснила она. Например, продажа портфелей Obligo или BTP Optima произошла бы в любом случае, независимо от процентных ставок. Инвестиционные фонды активны как при покупке готовых объектов, так и при развитии новых. Это объясняется снижением удельного веса свободных помещений и стабилизацией арендной платы, а также экономическим ростом в регионе. В качестве примера Вигупе назвала проект Lords LB K29 в Вильнюсе, который построил и полностью сдал в аренду сам фонд, к тому же он не планирует продавать объект в ближайшее время, несмотря на то, что инвестиционный рынок активен. В свою очередь, на общее развитие логистического сектора в Центральной Европе влияет глобальная торговля и увеличение объемов э-коммерции.

Выгодно продавать

Ближайшие 12-18 месяцев будут очень активными, будет много сделок, банки охотно будут их финансировать, прогнозирует Тралмак. Будет оказано давление на пенсионные фонды инвестировать в недвижимость, год будет урожайным и обильным на сделки. Сейчас для владельцев настал истинный момент выгодно продать свою недвижимость, так как в мире переизбыток денег, есть спонтанные покупатели, а денежные средства дешевые, считает он.

Ставки в Европе находятся на самом низком уровне со времени начала 90-х годов. В регионе Центральной Европы и Восточной Европы эта корректировка будет продолжаться и в этом году из-за пары крупных сделок, которые планируется завершить, таковы прогнозы специалистов CBRE.

На запрашиваемую инвесторами прибыль от приобретения недвижимости в Латвии влияют альтернативные возможности инвестировать в Европе и на глобальном инвестиционном рынке. Держать деньги на депозитах и в облигациях для инвесторов сейчас не прибыльно, прокомментировала руководитель сегмента крупных предприятий DNB banka Илзе Опмане-Егере. Скандинавские и западноевропейские инвесторы сейчас активно входят в Балтию, так как здесь, вложив деньги в похожую недвижимость, можно заработать гораздо больше, чем в их собственных странах. Из-за нынешней конкуренции ожидаемая инвесторами прибыль в ближайшем будущем может сохраниться на нынешнем уровне или даже немного уменьшиться, что является хорошим знаком для тех, кто в ближайшем будущем хочет продать свою недвижимость, сказала Опмане-Егере. В то же время стоит вопрос о долгосрочности такого низкого уровня прибыльности на протяжении более долгого периода. Инвесторы могут потребовать более высокой отдачи, если Европейский центральный банк изменит свою политику низких депозитных процентных ставок, также и банковские регуляторы год от года повышают требования капитала — это может в будущем сделать кредиты дороже.

Если оценивать объем инвестиций в регионе в первом квартале этого года, в том числе и в Балтии, видно, что он явно меньше, чем в первом квартале 2015 года. Также не замечена и корректировка прибыльности ставок в первом квартале, сообщила Вигупе. Нехватка предложений по коммерческим площадям также является одним из факторов, который влияет на активность инвесторов. Хотя рынок и находится на этапе, когда выгодно продавать, потенциальные продавцы могут столкнуться со сложностями вложить финансовые средства, поэтому откладывают это решение. Одним из вариантов решения являются альтернативные секторы, такие как многоквартирные дома в аренду, студенческие общежития, центры данных, объекты отдыха и развлечений, центры по уходу за пенсионерами и т.д. В Латвии такие сегменты еще не развились настолько, чтобы привлечь к себе внимание международных инвесторов, поэтому и в этом году главными инвестиционными объектами будут офисные здания и объекты для розничной торговли, считает Вигупе.

По ее мнению, вряд ли на рынке реализуется такой же сценарий, как после 2007 года. Сейчас ситуация другая, например, банки почти не финансируют проекты по застройке и очень тщательно оценивают инвестиционные объекты и тех, кто берет кредиты. В Латвии по-прежнему на рынке реализуются те проекты, которые были начаты или построены в 2006-2009 годах.

Те же грабли

Есть много факторов и особенностей, которые удерживают инвесторов и застройщиков от развертывания деятельности именно в Латвии, считают представители инвестиционных фондов. Исполнительный директор в странах Балтии компании Nordic and Baltic Property group Екатерина Колосова подчеркнула, что следует считаться с высокими налоговыми выплатами при достаточно низкой арендной плате, поэтому прибыль для инвесторов низкая. На нестабильность налоговой системы указал и Виктор Савин, ведущий партнер компании Effen Capital: предприниматели не могут рассчитывать на то, что не будет стремительных перемен. Налоги, законы — все это регулярно меняется, о чем инвесторы не могли знать, рассматривая покупку какого-либо объекта, но что позже повлияло на бизнес. В свою очередь, строительство новых объектов сейчас не прибыльно из-за низкой арендной платы, пояснил он.

Если хочешь получить кредит под новый проект, следует считаться с требованиями банков о заключении предварительных арендных договоров. Как это сделать, если даже на уже существующие объекты получить съемщика не так просто, спрашивает Колосова. В свою очередь, дешевых объектов, которые можно улучшить, в предложении немного — еще несколько лет назад выбор был гораздо шире.

Вкладывать деньги в новые проекты стоит, однако им скорее следует быть нишевыми продуктам. В случае с офисными зданиями А и В+ следует считаться с медленным заполнением свободных помещений, так как количество поданных проектов на ближайшие годы большое, увеличение объема помещений может быть значительным, если они будут реализованы, говорит Инесе Юревича, руководитель отдела инвестиций New Europe Real Estate.

Одним из вызовов на рынке является его масштаб, что означает, что в предложении мало привлекательных объектов. Нередко один и тот же объект продается по кругу, поэтому рост качества очень условный. В будущем перспектива есть у новых объектов, у развивающихся проектов, считает Опмане-Егере. Сделок в целом довольно много, однако среди них новых объектов действительно мало. Нередко получается перефинансировать одни и те же объекты, соглашается Елена Гаврилова, руководитель управления финансирования недвижимости SEB banka. В целом банки смотрят на финансирование инвестиционных сделок благосклонно, но и с осторожностью. Елена Гаврилова также прогнозирует активный год, с точки зрения сделок, - с новыми именами входящих на рынок инвесторов.