Бизнесмен: компании по недвижимости манипулируют данными и завышают цены  1

В интервью газете Вести Сегодня он пояснил, что компании манипулируют новостями, а продавцы квартир из–за этого живут в иллюзиях о скором возврате вчерашних заоблачных цен на квадратные метры и завышают продажную стоимость жилья на 30–50% от реальной рыночной.

Искусственный позитив

— Осенью прошлого года компании по недвижимости уже сообщали о повышенном интересе иностранцев к покупке латвийских сельскохозяйственных угодий. Потом ажиотаж спал, и неделю назад подобные новости опять появились в СМИ. Так кто скупает нашу землю?

— Все эти сообщения явно преувеличены. То, что в Латвии с 1 июля иностранцы смогут получить вид на жительство после покупки недвижимости, это, конечно, интересно. Но это совершенно не означает, что в Латвию хлынул поток российских, казахских и узбекских денег. Я вижу, что несколько приукрашенная информация часто выгодна посредническим компаниям по недвижимости. А также вовсю стараются сами продавцы, которые ради высокой цены готовы придумывать различные басни про рынок недвижимости. Кстати, что касается земли: шведские и финские инвестиционные фонды считают, что, в отличие от Литвы и Эстонии, цены на латвийскую землю пока завышены и отдача от вложенного капитала не будет привлекательной, для того чтобы в этот сегмент массово хлынули деньги инвесторов.

Про землю, которую якобы скупают иностранцы, тоже слышу много странного: если крестьяне возмущаются, мне непонятно, зачем тогда они ее продают. Мне это напоминает ситуацию начала 90–х, когда национально–радикальные депутаты кричали о том, что дай волю, иностранцы тут скупят всю Латвию. Если крестьяне хотят продать землю, а потом взять ее в аренду, то опять же это их выбор.

— Когда компании по недвижимости говорят о том, что осенью начнется рост рынка недвижимости, стоит ли им верить? Или это опять игра в хорошие цифры?

— Рост рынка на самом деле происходит, и после того что мы пережили за два с половиной года — минус 70% цены на недвижимость, — сейчас кажется, что рынок растет быстро. И, по статистике, Латвия опять попадает в топ стран с самым высоким уровнем прироста цены на жилье. Однако уверен, что того максимума, который мы видели в 2007 году — 1900 евро за квадратный метр для серийного жилья, — Латвия больше никогда не увидит. По крайней мере, это маловероятно.

На 7–8 покупателей — 0,5 продавца

— Какой максимальный рост вы ожидаете?

— Не более 1000 евро за квадратный метр, если мы говорим о серийных проектах. Это не очень приятно понимать тем, кто взял кредит на пике стоимости жилья и купил квартиру, за которую расплачиваться еще 15–20 лет. Хотя кто знает, может быть лет через 15 мы увидим совершенно неожиданный поворот событий, когда на рынок труда войдут сегодняшние школьники.

Они могут помнить, что у его папы когда–то были проблемы с кредитами, но реально эти проблемы дети не ощущали на себе. Если посмотреть на рынок недвижимости Америки, то и там были взлеты и падения, но исторический общий рост цен при этом всегда был на протяжении последних 70 лет. Поэтому наш цикл рынка недвижимости — от низшей точки до следующей низшей точки — может быть примерно 10–15 лет, и это в первую очередь будет связано со сменой поколений. Кроме того, не думаю, что скандинавские банки, вкачавшие на наш рынок свои миллиарды и много потерявшие, отважатся на повторный эксперимент ранее чем через 10–15 лет.

— Насколько сегодня расходятся запросы покупателей и продавцов недвижимости?

— Очень сильно, причем около 50% продавцов квартир первоначально выставляют неадекватное предложение. К примеру, просят 800 евро за кв. Метр, при том что квартира реально тянет на 550–600 евро за кв. метр. Спрашиваем, откуда такие цифры? Говорят, а вот сосед тут недавно продал за такую цену или что–то подобное. Запросы продавцов и покупателей и раньше–то не совпадали, но сейчас этот разрыв увеличился. Качественного предложения по рыночной цене 500–550 евро за кв. метр для серийных проектов очень мало. Отсюда и создается большой спрос, который поднимает цены.

Психологически человеку очень трудно продать квартиру за 20 тысяч евро, если три года назад он ее купил за 40 тысяч. Включается простая арифметика: я теряю 20 тысяч. Потребитель у нас довольно необразованный и пока не понимает, насколько важно иметь деньги сегодня, а не завтра. Но нужно отдавать себе отчет в том, что стоимость денег сегодня другая и, возможно, правильно вложив эти 20 тысяч, можно отработать свои потери.

— За какую максимальную цену сегодня можно быстро продать квартиру?

— Если продавец ставит цену 550–600 евро за кв. метр, то она продается за 1–2 недели. Если посмотреть на нашу статистику, то в течение недели каждый наш агент в среднем получает около 7–8 потенциальных покупателей и всего 0,5 продавца квартир. То есть покупателей реально намного больше, чем продавцов.

— Каких новых ценовых уровней ждать осенью?

— Оживление рынка будет, и это сейчас чувствуется. Примерно полгода назад из 10 сделок 7 сделок проходило за счет собственных средств человека, то сейчас из 10 сделок 7 происходит с помощью банковского кредита. В основном кредиты дают Dnb Nord и Nordea, причем не только на новые проекты, но и на покупку серийных квартир. На землю кредитов банки пока не дают.

Без рывков

— На каком ценовом уровне, на ваш взгляд, банки начнут выводить на рынок отобранное жилье?

— Понятно, что сейчас ни один банк не станет выбрасывать на рынок квартиры. Во–первых, это просто невыгодно, так как большая часть ипотеки оформлялась по сделкам 2007 года, когда квартиры покупали по 1500–1900 евро за кв. метр. Во–вторых, банки прекрасно понимают, что будет с ценами при росте предложения. Значит, нужного порога цен они так и не получат. Я думаю, что когда рынок достигнет точки 800–900 евро за кв. метр, тогда банки очень осторожно будут пробовать выводить отобранное жилье. Причем выставлять его будут по 1000–1200 евро за кв. метр, чтобы не создавать ценового давления.

Учитывая все это, я абсолютно не верю в будущие резкие рывки на этом рынке и очередные бумы и "пузыри". 60–80% прироста в год — это совершенно нереально, скорее всего рынок будет расти на 8–15% в год.