Эксперт: Найти квартиру для аренды практически невозможно. Как оздоровить рынок аренды?

Марек Клявиньшпредседатель правления Bonava Latvija
04.04.2019 14:15:00

Рынок аренды в Латвии сейчас находится в довольно тяжелом положении. Найти квартиру для аренды практически невозможно, предложение значительно меньше спроса, и по этой причине цены на аренду значительно превышают платежеспособность населения. По мнению аналитиков Института финансов Swedbank, в Латвии проблемы на рынке аренды более выражены, чем в Литве и Эстонии, потому что у нас выше доля жителей, арендующих квартиры. Например, в Эстонии значительно больше тех, кто имеет квартиры в собственности.  

Купить квартиру в Латвии тоже непросто. С учетом уровня доходов населения кредиты доступны лишь примерно 20% домохозяйств. Это означает, что для большинства людей единственная возможность – это аренда.  

При виде этих данных может показаться, что государство и самоуправления должны выдвинуть доступность жилья, в том числе арендных квартир, в число первоочередных задач. Иначе совсем скоро мы окажемся в ситуации, когда людям просто будет негде жить.

Если определить доступность жилья как приоритет, то ясно, что государству и самоуправлениям нужно думать о том, как уменьшить себестоимость нового жилья, потому что это единственный способ повысить его доступность и содействовать также интересу потенциальных инвесторов к развитию сегмента арендных домов.

Что можно сделать быстро, чтобы уменьшить себестоимость жилья?

Нужно принять новый закон о квартирной собственности, чтобы можно было снова строить и делить на квартирную собственность больше чем одно здание. При проектировании жилых домов это позволит более эффективно использовать земельный участок, что обязательно снизит себестоимость.  

Отказаться от применения налога на недвижимость к объектам, еще не сданным в эксплуатацию, а также не применять этот налог к новому жилью на следующий год после его сдачи в эксплуатацию. Это уменьшит бремя для молодых семей, покупающих квартиру, или для инвестора, в первый год заполняющего дом арендаторами. Кто-нибудь сейчас же вспомнит о фискальном влиянии, но лучше отказаться от поступлений одного года, способствуя при этом созданию новой налоговой базы.

Отказаться от государственной пошлины за закрепление прав собственности в земельной книге в размере 2% для только что построенных квартир, когда смена владельца регистрируется впервые. От строительства новых квартир государство получает НДС в размере 21%, и было бы логично отказаться от малого, чтобы получить больше.

Отказаться от несоразмерных требований к девелоперу по улучшению инфраструктуры. Эти требования приводят к значительному удорожанию жилья для населения и делают цену объектов непривлекательной для инвесторов.  Например, если при строительстве Krasta kvartāls самоуправление обяжет нас уложить покрытие на близлежащей улочке, заплатить за это в конечном итоге все равно придется покупателям квартир. Мы не сможем создавать новые проекты по доступным ценам, если из-за разных дополнительных условий будет постоянно повышаться себестоимость нового жилья.

Отказаться от пошлин на инфраструктуру для домов. Например, в Риге эта пошлина измеряется несколькими тысячами евро, в то время как в Вильнюсе и Таллине такого платежа вообще нет.

Проблему доступности жилья и ситуацию на латвийском рынке аренды в значительной мере разрешили бы так называемые институциональные инвесторы, то есть юридические лица, которые, покупая целый дом, предлагали бы квартиры для аренды широкому кругу людей. В Латвии таких арендных домов сейчас нет. Приход инвесторов сделал бы жилье более доступным, рынок аренды постепенно был бы выведен из серой зоны, арендаторы почувствовали бы себя более стабильно. Для предприятий группы Bonava в Северной Европе и Германии такие сделки с институциональными инвесторами являются обычным делом и составляют до 35% всего бизнеса. Мы только что заключили первую такую сделку и в Балтии, подписав договор с пенсионным фондом о строительстве первого арендного дома (84 квартиры) в Таллине.  

Мы заинтересованы в том, чтобы и в Латвии найти таких партнеров, которые покупали бы у нас построенные дома, чтобы потом сдавать их в аренду. Например, сейчас мы строим проект Krasta kvartāls на ул. Маскавас, которая является с точки зрения рынка аренды очень хорошим местом. Также начато строительство в исторически самом крупном проекте Bonava Latvija в Дрейлини - Dreilinga mājas. Возможно, мы как девелопер могли бы получить большую прибыль, продавая квартиры по одной, но мы готовы продавать целое здание предприятиям или фондам, которые заинтересованы именно в арендном бизнесе.

К сожалению, первая инвестиционная сделка в Эстонии, а не в Латвии заключена не случайно. Для прихода институциональных инвесторов на латвийский рынок есть ряд препятствий. Чтобы сделка произошла, государству и самоуправлениям нужно активнее участвовать и вносить изменения в условия, мешающие привлечению инвесторов. Под этим я подразумеваю упорядочение закона об аренде, который не менялся с 1996 года и не соответствует нынешней ситуации. Он не защищает арендодателя от злонамеренных действий арендатора и препятствует появлению арендных домов.

Устранение названных мной препятствий не представляет сложности, не требует много времени или ресурсов – нужно просто проявить политическую волю. Правительство Кришьяниса Кариньша обещало решить вопрос с доступностью жилья. Надо надеяться, что уже в ближайшее время мы сможем конкурировать с Эстонией и Литвой в привлечении инвестиций, чтобы люди имели возможность жить в новых квартирах за соразмерную цену.

Ключевые слова

Поделись новостью