ОБЗОР. Новый проект или серийное жилье? Сравниваем расходы на покупку и коммунальные услуги

Rus.db.lv
17.04.2019 12:30:00

Каждый год несколько тысяч жителей Латвии меняют место жительства, покупая квартиры в серийных и новых проектах. Пока выбор латвийцев - в пользу серийного жилья, хотя доля новых проектов в общем объеме сделок с каждым годом растет. И с каждым годом все чаще люди задают себе вопрос, что выбрать – серийную квартиру или новый проект? Вместе с экспертом депелопера Bonava Latvija Каспаром Экшой rus.db.lv проанализировал этот вопрос, основываясь на расчетах.

Когда люди думают о покупке нового жилья, то часто приходится слышать разные мнения. Например, о том, что квартиры в домах советской постройки покупать не стоит, потому что срок их эксплуатации уже кончился. Не свободны от стереотипов и новые проекты. Предкризисный строительный бум оказал влияние на их репутацию – некачественно, небрежно построенные, возможно, даже небезопасные и при этом дорогие.

Стоимость квартир

Одна из причин, по которой люди предпочитают квартиры в серийных домах, это цена. Однако при покупке недвижимости нужно учитывать фактическое состояние не только квартиры, но и дома. Основная проблема нереновированных зданий советского времени - не качество строительства, а износ и тот факт, что здание десятилетиями не содержалось в должном порядке. Поэтому, возможно, совсем скоро этому зданию потребуются реконструкция фасада, ремонт крыши, обновление коммуникаций, утепление или другой ремонт, расходы на который придется покрывать владельцам квартир.

Если часть жильцов дома не согласятся инвестировать и у дома нет накоплений, покупатель становится заложником ситуации – ему придется смириться с ухудшением условий жизни, падением стоимости своей недвижимости или даже с потерей места жительства, если здание запретят эксплуатировать.

«Хотя цена квартиры в большой мере определяется техническим состоянием ее помещений, я позволю себе сравнить две квартиры похожей площади на одной улице. Мы видим, что разница в цене не такая сильная, как на первый взгляд может показаться», - говорит Каспар Экша.

Пример предложения в микрорайонах Риги.

«На новые проекты цена выгоднее в момент, когда они поступают в предварительную продажу еще до начала строительства. Такая сделка выгодна для обеих сторон – для покупателя, потому что есть возможность приобрести квартиру более дешево, и для девелопера, потому что он заранее может быть уверен в спросе на квартиры в новом доме. Примерное время ожидания для покупателя с начала продаж до сдачи дома в эксплуатацию составляет один год», - продолжает Каспар Экша.

Эксплуатационные затраты

Покупая недвижимость, важно учитывать ежемесячные расходы на ее эксплуатацию, в том числе обслуживание и коммунальные расходы. Возможно, из-за установленных в доме энергоэффективных решений вы значительно сэкономите на отоплении. Различные источники свидетельствуют, что в домах, построенных в 60-80-е годы прошлого века, потери тепла составляют 40–60%. Если сравнить счета за коммунальные услуги, в серийной квартире за отопление нужно рассчитывать в среднем на 1,60 евро за квадратный метр, что для квартиры в 47 кв.м. составляет в месяц 75,20 евро. В энергоэффективном новом проекте за отопление платить придется в среднем 0,45 евро за квадратный метр, что составляет только 21,15 евро в месяц. 

Следовательно, за месяц экономия лишь на отоплении в новом проекте составит в среднем 54 евро. Существенно и то, находится ли земля под зданием в собственности или в аренде. В случае серийных проектов она нередко является одной из важных позиций в ежемесячном счете.

Пример коммунальных расходов

Будущая стоимость

Квартира – это покупка не одного дня. Если мыслить в долгосрочной перспективе, важна и ее будущая стоимость. Возможно, когда-нибудь наступит момент, когда квартиру придется продать, например, чтобы купить большую или переехать в другой город. Именно будущая стоимость является одним из существенных факторов, которые оценивают банки, рассматривая вопрос о выдаче кредита и условиях кредитования. Стоимость каждой квартиры устанавливается индивидуально с учетом множества параметров. Однако сейчас, когда Латвия переживает стабильное экономическое развитие, по мнению финансовых экспертов, прирост будущей стоимости квартир в новых проектах составляет около +5% в год, тогда как для серийных квартир он немного скромнее – около +3% в год.

«Нужно отметить, однако, что таким образом будущую стоимость недвижимости можно рассчитать только сейчас – при стабильной, умеренно растущей экономике и с условием, что на рынке не произошла никакая чрезвычайная ситуация. Не секрет, что, например, у многих серийных домов балконы в аварийном состоянии. Первая авария, которая случится в нереновированном и неухоженном советском многоквартирном доме, моментально расшатает весь рынок жилья, и тогда будущая стоимость серийного жилья может быть и со знаком минус», - поясняет Каспар Экша. Уже сейчас банки охотнее кредитуют ту недвижимость, у которой выше ликвидность и которую легче будет реализовать на вторичном рынке. В этом смысле результат будет в пользу квартиры в новом проекте.

Качество и безопасность

Однако в пользу серийных домов нужно развенчать миф о том, что реновировать их не стоит, потому что срок эксплуатации «панелек» истек. Каспар Экша говорит: «На самом деле, срок эксплуатации любого дома настолько длителен, насколько длителен он у материалов, использованных при строительстве здания. Хорошим будет сравнение с автомашиной – если ей никогда не меняли фильтры и масло, не ухаживали и не вкладывали в нее, она прослужит намного меньше, чем та, о которой владелец заботился. 

Проблема не в количестве лет с постройки советских домов, а в том, что их никогда как следует не содержали, и сейчас эти дома превратились в бомбы замедленного действия».

Небезопасность усиливают множество случаев несогласованного строительства в серийных домах. Владельцы квартир самовыражаются, например, в строительстве балконов. Тот же подход проявляется в перепланировке или сносе несущих стен, такие изменения мало кто согласовывает в строительном управлении. В новых проектах таких рисков практически не существует.

Однако и при покупке квартиры в новом проекте стоит поинтересоваться, насколько опытны девелопер и строитель, какие материалы и технические решения используются в строительстве, насколько проект устойчивый и энергоэффективный, соответствует ли он качественным критериям покупателя.

Эмоциональная ценность

Хотя покупка недвижимости может быть основана на чисто математических расчетах, люди в основном выбирают свое жилье эмоционально. Понравится ли мне тут жить? - вот вопрос, который задает себе каждый покупатель жилья. Опрос, проведенный в конце 2018 года Bonava Latvija и SKDS, обнаружил, что важнейшим фактором в выборе жилья является уют (91% опрошенных). Важны также такие критерии, как функциональность (88%) и минимализм (85%). Существенную роль играет и инфраструктура, чтобы можно было с удобством доехать до центра и в случае необходимости легко выехать из города. 77% опрошенных сказали, что при выборе места жительства важно, чтобы оно находилось близко к общественной жизни города. В то же время люди хотят жить дальше от центра и ближе к природе (68%).

Все это критерии, определяющие выбор в пользу того или иного предложения недвижимости.

Ключевые слова

Поделись новостью